[摘要] 如今，小区内的“住改商”现象屡见不鲜，随之产生的问题也层出不穷。记者在昆明走访调查中了解到，与几年前“住改商”大多是在住宅楼里开公司的现象相比，近年来“住改商”的种类呈现多元化，民宿、美容院、汗蒸馆、麻将会所、培训机构……可谓五花八门。
如今，小区内的“住改商”现象屡见不鲜，随之产生的问题也层出不穷。记者在昆明走访调查中了解到，与几年前“住改商”大多是在住宅楼里开公司的现象相比，近年来“住改商”的种类呈现多元化，民宿、美容院、汗蒸馆、麻将会所、培训机构……可谓五花八门。“住改商”愈演愈烈，许多小区业主也怨声载道，业主们最想知道的是，这样的行为到底合不合法?如果影响到了其他业主的生活品质或产生安全隐患，应该怎么解决?
走访：不少业主深受“住改商”骚扰
家住昆明经典双城小区的李女士向晚报反映，自己居住的小区里有很多商家进驻，噪音、安全等问题接踵而来。“我住的那栋楼里开了一个汗蒸馆，进进出出的陌生人增多不说，商家还常用砖头抵住单元防盗门，方便他们的顾客进出。”
记者在经典双城小区A区外围看到，小区一楼开满棋牌室、培训机构、中介等各类店铺。小区内的一栋单元楼上，也有两套住房开起美容会所。另一栋住宅楼下则开设了棋牌室和中学培训机构。记者对这些商家进行采访，他们全都选择拒绝。
面对各种“住改商”，不少居民很不赞同，认为的问题是安全隐患，可大家都对此束手无策。“在住宅楼里开培训机构和补习班，来来往往的人就杂，不知道这些人是不是家长，各种人莫名其妙就进了单元楼，什么时候把你东西抬走都不知道。”小区住户张先生说，好在他们家楼层较高，培训机构的噪声影响不到他，但商家所带来的安全隐患却让他很担心。
商家：小区房租低 还离客户近
记者在采访中了解到，之所以有很多人选择在住宅楼里做生意，原因大多是住宅楼的售价、租金、物业费、水电费、停车费都远低于商铺、写字楼，经营者可以节约成本。而对于房屋所有者来说，也很愿意将房屋租给用作商业的租客，因为这样的租金往往比一般租户高。另外，在一定程度上，隐蔽在小区里的商业，躲过工商、税务、环保、食安等部门的监管可能性也较大。
用“住改商”做茶叶生意的孙先生说，他主营线上业务，“有个仓库放茶叶就行，沿街商铺房租太贵，在小区里租房，又能经营又能仓储，一举两得。”禧瑞都小区一家托管所的工作人员王先生说：“有一些大爹大妈来投诉过，但我觉得对居民而言还是好处更多吧。小区里年轻爸爸妈妈较多，对幼儿托管服务需求很大。”
物管：事前不知道 事后没办法
很多住宅小区的业主、业委会、物管对“住改商”行为都是“事前不知道，事后没办法”。采访中，各小区的物管都对“住改商”表示头疼，“住宅用途要看租户与业主协商的情况，如果涉及房屋改造或影响消防安全等，我们会对商家进行管理。”融城春晓物管工作人员告诉记者，对于小区内的“住改商”情况，他们不清楚，也无法完全管理到位。“我们去敲门，住户也不一定会给我们开，管理上存在困难。”由于没有执法权，物管只能以劝导为主，同时和商户积极沟通，程度维护业主权益，但往往收效甚微。有的物管提出，希望有关职能部门的管理触角延伸到小区，共同促进相关问题的解决。
昆明规定：擅改居住功能 罚5000元
今年5月，昆明出台实施《昆明市居住房屋租赁管理办法》(下称《办法》)，对昆明居住房屋租赁市场的管理、规范提出新要求。昆明市综合行政执法支队副支队长邹军明介绍，《办法》规定，违反规定改变使用性质的房屋，不得出租。《办法》要求不得擅自改变原房屋的居住使用功能，根据相应条款，可对其进行1000元以上5000元以下的处罚。”
昆明市住建局房屋交易产权管理处相关负责人周莹介绍，《办法》主要是为了解决住房租赁行为中违法建筑租赁、未经登记备案租赁、利用出租房屋从事违法活动以及改造房屋进行出租、群租等问题。在各种租房乱象中，《办法》从租赁行为的合法性、流动人口管理、消防、安全等方面进行了详细的规定。
律师说法：“住改商”须整栋楼业主同意
伍开国认为，如果本小区内的“住改商”在事前未通过小区业主(利害关系人)的同意，有利害关系的业主可以根据《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，直接起诉违规“住改商”的经营户及业主，请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。小区物管也应对违规“住改商”行为加以制止并限期搬离或整改。
据记者了解，根据我国《物权法》和《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。法院的司法解释明确规定了有利害关系业主的范围——整栋楼的业主。这意味着，只要有一名有利害关系业主向法院主张不同意，就可以一票否决。
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