[摘要] 8月3日，江阴市住建局根据国家、省对房地产市场调控的新要求，针对当前商品房市场新动态，出台了《进一步加强房地产市场管理的通知》（澄住建〔2018〕49号），坚决防范、查处“炒房”行为，严厉打击违规销售等突出问题。
8月3日，江阴市住建局根据国家、省对房地产市场调控的新要求，针对当前商品房市场新动态，出台了《进一步加强房地产市场管理的通知》（澄住建〔2018〕49号），坚决防范、查处“炒房”行为，严厉打击违规销售等突出问题。
【新政具体内容】
一、禁止企事业单位以单位名义或利用职工团购等方式炒卖商品住房。房地产开发企业发现此类情况应及时向主管部门汇报，隐瞒不报或为其提供便利的，暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。
二、禁止房地产开发企业将在建工程作为抵押物为第三方担保；房地产开发企业将在建工程抵押贷款的，贷款资金必须全部划入商品房预售资金监管账户。违反本条规定的，暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限，该开发项目后续房源全部实行现售。
三、严格实行购房实名制。《商品房买卖合同》中的预购人与《认购协议》中的预购人必须保持一致，不得更改《认购协议》中的预购人姓名（直系亲属除外）。房地产开发企业为《商品房买卖合同》更名提供便利的，暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。
四、严格预售商品房退房管理。已办理了预售备案的商品房在未交付使用及领取不动产权证书之前不得转让； 同一开发项目申请合同备案注销套数超过全部准售房源的10%（法院或仲裁机构生效法律文书解除合同的除外），对房地产开发企业负责人进行约谈，并暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。
五、加强房地产开发企业销售管理。房地产开发企业在销售商品房时不得采取收取高额诚意金、全款购房优先等方式提高购房门槛；不得以捆绑车位、装修等附加条件限制购房人合法权利，变相实行价外加价；不得利用合同格式条款，免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权益； 不得限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。违反本条规定的，暂停该房地产开发企业的商品房买卖合同网签权限。
六、严厉打击房地产中介违法违规行为。严厉打击房地产中介对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，采取低价收进高价出售（出租）房屋、设置房屋租赁空置期等方式赚取差价的行为； 严厉打击房地产中介非法侵占或者挪用客户交易资金。房地产中介有上述情形的，作为严重不良记录录入其信用档案，取消其房地产中介备案资格； 情节严重的，列入诚信黑名单向社会公布。
【江阴楼市现状】
两年前，江阴楼市还是买方市场，如今市场已倒挂，不管是新房还是二手房，尤其是高品质房源和优质，买房基本要靠抢。
去年年底，江阴的一场土拍犹如惊雷，震颤了整个江阴房产市场。东外环路外的一块地，楼面价被碧桂园拍到了每平方米7074.73元。如今各路外来品牌房企集聚江阴，仅江阴城南就有碧桂园、融创、恒大、朗诗、中梁等房企相互角力。
在购房政策上，江阴实施不限购和不限售。购房环境宽松，意味着只要有钱，就能任性“买买买”。加之江阴房价在苏锡常地区属于价值洼地，因此带动江阴楼市快速去库存化的人群中，外来炒房客是很重要的一个群体。从西亭家园等乡镇项目，到临港区域，满载炒房客的客车往来不断。城南片区的新盘单价曾维持在每平方米八九千元，但2017年居然没有低于12000元的成交单价。
不少江阴当地人见房价走高了，也予以跟进。数据显示，2017年全年，江阴商品房成交23559套，成交面积344.72万平方米，与2016年相比，成交面积多了整整40万平方米，同比上涨了13.68%，创近8年来成交量新高。
房价备案有了“天花板”，开发企业不能任性定价
去年7月以来，江阴出台《市政府办公室关于进一步促进房地产市场健康稳定发展的意见》（澄政办发（2017）58号）、《关于实施新建商品住房销售价格备案管理的通知》（澄价发（2017）42号）等一系列文件，要求增加商品房有效供给，新建商品住房备案后一年内价格不得调高。有效抑制了江阴商品住房价格过快的上涨势头。
进入2018年，江阴的楼市延续了之前的火热态势。从外部来看，作为交通枢纽的江阴将迎来新一轮的发展，未来形势看好；从内部来看，“1310工程”带给江阴城市建设的是整体上的提升，这也增强了购房者的信心。
考虑到住宅库存有限而市场需求大，今年中梁·壹号公馆、澄堡二期、尚城国际二期、弘阳·昕悦府、中南·樾府等等一系列新盘都选择提前开盘。好在江阴市政府给房价设立了“天花板”，各大楼盘不能任性定价。据统计，2018年上半年江阴共对7个新项目进行房价备案。备案均价为每平方米9500元到13500元，开发企业终实际备案价比初始申报意向低10.77%-24%。
部分二手单价突破两万元
二手房市场快速反弹是本轮江阴楼市回暖的特征。二手房市场的交易在2017年3月打响了房价上涨的枪。当时，江阴市实验小学的从均价每平方米8000多元涨到了11000元左右，南菁初中的从均价每平方米10000元涨到了12000元左右。尽管有10%-20%的涨幅，但市场上的供应总量远远不能满足需求，由此引发抢购潮。自此，江阴的价格高歌猛进，到2017年8月，部分的单价已突破20000元大关。
统计显示，今年1-6月，江阴成交各类二手住宅8011套，总计91.27万平方米。就片区看，归功于政府的规划建设以及城市的“南拓”，江阴城南的二手房市场较活跃。目前城南二手房整体均价在每平方米7000-14000元。
【专家点评】
7月31日举行的中央政治局会议，用“下决心”三个字形容了政策动向，充分说明了当前房地产调控的基调，即调控常抓不懈。随着商品房去库存工作的进一步开展，江阴的房地产市场逐步由买方市场向卖方市场转变，由此带来的是商品房市场的火热和房屋价格的逐步上涨。在中央政治局会议“坚决遏制房价上涨”的决策公布后，在“因城施策”的政策管控下，江阴率先在我市出台楼市新政。
该文件着重对炒卖商品住房、在建工程抵押、购房实名制等行为进行严格规范，目的还是为了落实“房住不炒”定位，为市场降温，实现稳预期、防风险，让市场更理性、更平稳地发展。其中规定禁止企事业炒卖住房，并要打击黑中介，还明确了详细的惩罚措施，对当前房地产发展具有现实指导意义。
无锡市房地产协会副会长兼秘书长 沈洵
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